Kaufpreis
Der vertragliche Preis ohne Erwerbsnebenkosten. Geplante Modernisierung und sofort notwendige Reparaturen sollten separat erfasst werden.
Interaktiver Rechner
Immobilienrendite berechnen
Ordnen Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Jahreskaltmiete und laufende nicht umlagefähige Kosten ein.
Direkte Einordnung
Brutto- und Nettorendite sind der Anfang der Prüfung
Der Immobilienrendite-Rechner stellt Jahreskaltmiete und laufende Kosten einem vereinfachten Kapitaleinsatz gegenüber. Die Bruttorendite ermöglicht einen schnellen Vergleich, während die vereinfachte Nettorendite Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Jahreskosten ergänzt. Beide Kennzahlen beschreiben das Objekt vor Finanzierung und Steuern.
Eine Kaufentscheidung benötigt zusätzlich Cashflow, Zins und Tilgung, Rücklagen, Zustand, Leerstandsrisiko, Verwaltung, rechtliche Unterlagen und mehrere Szenarien. Eine rechnerisch hohe Rendite kann auf höheren Aufwand oder ein größeres Standort- und Objektrisiko hinweisen. Prüfen Sie deshalb immer, warum ein Wert vom lokalen Markt abweicht.
Bruttorendite–
Vereinfachte Nettorendite–
Ändern Sie die Werte und berechnen Sie Ihr Szenario.
Vereinfachte Orientierung ohne Finanzierung, Steuern, Rücklagen, Leerstand, Wertentwicklung und individuelle Nebenkosten. Keine Investitionsempfehlung.
Eingaben verstehen
Diese vier Werte bestimmen die erste Renditesicht
Verwenden Sie belegbare Objektangaben und trennen Sie Ist-Werte von Schätzungen.
Erwerbsnebenkosten
Ein prozentualer Sammelwert für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Vermittlung. Die konkrete Höhe ist fallabhängig.
Jahreskaltmiete
Die vertraglich geschuldete Nettokaltmiete eines normalen Jahres. Leerstand, Mietausfall oder noch nicht vereinbarte Erhöhungen nicht als sicher behandeln.
Nicht umlagefähige Kosten
Kosten, die wirtschaftlich beim Eigentümer bleiben, etwa bestimmte Verwaltungs- und Instandhaltungsanteile. Objektunterlagen sind maßgeblich.
Rechenweg
So entstehen Brutto- und vereinfachte Nettorendite
Für die Bruttorendite teilt der Rechner die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und multipliziert mit 100. Für die vereinfachte Nettorendite werden zuerst die eingegebenen nicht umlagefähigen Jahreskosten von der Kaltmiete abgezogen. Dieser Jahresüberschuss wird durch Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten geteilt.
Die Nettokennzahl bleibt bewusst vereinfacht. Sie enthält keine individuelle Finanzierung, Tilgung, Steuern, Abschreibung, größere Modernisierung, konkrete Rücklagen, Verkaufskosten oder Wertentwicklung. Auch zeitlicher Leerstand wird nur berücksichtigt, wenn Sie die Miete oder Kosten entsprechend vorsichtig ansetzen.
Rendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite unterscheiden
Objektrendite betrachtet die wirtschaftliche Leistung der Immobilie unabhängig von der persönlichen Finanzierung. Cashflow zeigt, welcher Betrag nach laufenden Einnahmen, Ausgaben und Kreditrate tatsächlich übrig bleibt. Eigenkapitalrendite bezieht den Überschuss auf eigenes eingesetztes Kapital und kann durch Fremdfinanzierung steigen oder bei ungünstiger Entwicklung stark fallen.
Vergleichen Sie Kennzahlen nicht, wenn Zähler und Nenner unterschiedlich definiert sind. Dokumentieren Sie deshalb immer, ob Nebenkosten, Rücklagen, Leerstand, Finanzierung und Steuern enthalten sind. Eine transparente, vorsichtige Rechnung ist für die Entscheidung wertvoller als ein hoher, aber unvollständiger Prozentwert.
Belastungstest
Drei Szenarien für eine realistischere Immobilienprüfung
Rechnen Sie zuerst mit aktueller Vertragsmiete und belegbaren Kosten. Ergänzen Sie anschließend ein vorsichtiges Szenario mit zeitweisem Leerstand, höheren nicht umlagefähigen Ausgaben und einer zusätzlichen Instandhaltung. In einem Finanzierungsszenario kommen Rate, Anschlusszins und Restschuld hinzu.
Prüfen Sie, ob ausreichende Liquidität für Reparaturen, Mietausfall und unerwartete Sonderumlagen bleibt. Planen Sie mögliche Wertsteigerungen nicht als sichere Rettung eines schwachen laufenden Cashflows. Ein Objekt sollte auch dann tragbar sein, wenn Verkauf oder Mieterhöhung später als gehofft möglich sind.
Unterlagen vor der Kaufentscheidung
Benötigt werden je nach Objekt unter anderem Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Rücklagenstand, Protokolle, Teilungserklärung, Grundbuch, Energieinformationen und technische Unterlagen. Vergleichen Sie Angaben des Exposés mit diesen Dokumenten und der tatsächlichen Besichtigung.
Kurz beantwortet
Häufige Fragen zum Immobilienrendite-Rechner
Wie wird die Bruttorendite berechnet?
Die Jahreskaltmiete wird durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Erwerbsnebenkosten und laufende Ausgaben bleiben bei dieser ersten Kennzahl unberücksichtigt.
Was berücksichtigt die vereinfachte Nettorendite?
Der Rechner zieht die eingegebenen nicht umlagefähigen Jahreskosten von der Kaltmiete ab und bezieht das Ergebnis auf Kaufpreis plus prozentuale Erwerbsnebenkosten.
Welche Kosten fehlen im Rechner?
Unter anderem Finanzierung, Steuern, individuelle Modernisierung, Rücklagen, konkreter Leerstand, Verwaltung, Verkaufskosten und mögliche Sonderumlagen werden nicht vollständig modelliert.
Welche Immobilienrendite ist gut?
Eine pauschale Zielzahl ist nicht seriös. Rendite muss zu Lage, Zustand, Finanzierung, Aufwand, Liquidität und Risiko passen und mit realistischen Alternativen verglichen werden.
Originalquellen
Quellen und weiterführende Informationen
Prüfen Sie veränderliche Konditionen und Daten am Entscheidungstag in den aktuellen Originalveröffentlichungen.