Berechnen Sie den laufenden Zahlungsüberschuss nach nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagen und Finanzierung – vor persönlicher Steuer.
Immobilien-Cashflow vor Steuern berechnen
Verbinden Sie nachhaltige Miete, Leerstand, laufende Kosten, Rücklage sowie Zins und Tilgung.
Ändern Sie die Werte und berechnen Sie Ihr Szenario.
Laufende Einzahlungen erfassen
Nutzen Sie nachhaltig erzielbare Kaltmieten und weitere vertraglich belastbare Einnahmen. Rechnen Sie nicht mit durchgehender Vollvermietung, wenn Lage, Mieterstruktur oder Objektzustand dagegen sprechen.
Nutzen Sie eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete und trennen Sie aktuelle Vertragsmiete, mögliche Marktmiete und nicht umlagefähige Einnahmen. Rechnen Sie mit Leerstand, Zahlungsverzug und Anlaufzeiten zwischen Mietverhältnissen. Stellplatz, Möblierung oder Nebenleistungen werden separat erfasst. Eine erwartete Mieterhöhung darf nur mit nachvollziehbarer Grundlage als Szenario erscheinen; rechtliche Voraussetzungen und konkrete Vertragsfragen müssen fachlich geprüft werden.
Alle Auszahlungen berücksichtigen
Ziehen Sie nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Leerstand, Mietausfall und die vollständige Darlehensrate ab. Ein separater Ausweis von Zins und Tilgung erleichtert die wirtschaftliche Einordnung.
Erfassen Sie nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Versicherungen, Bankkosten und realistische Reparaturen. Bei Wohnungseigentum werden Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage und mögliche Sonderumlagen getrennt betrachtet. Finanzierung umfasst Zins und Tilgung, doch Tilgung ist zugleich Vermögensumschichtung und tatsächlicher Liquiditätsabfluss. Zeigen Sie deshalb Cashflow vor Finanzierung, nach Zins und nach vollständigem Kapitaldienst in getrennten Zeilen.
Cashflow stressen
Prüfen Sie höhere Kosten, vorübergehenden Leerstand, Sonderumlagen und Anschlusszinsen. Persönliche Steuern, Abschreibungen und rechtliche Umlagefähigkeit sind individuell zu prüfen und sollten nicht pauschal angenommen werden.
Testen Sie Leerstand, höhere Instandhaltung, Anschlusszins, geringere Miete und eine Sonderumlage. Prüfen Sie, wie viele Monate die Objektreserve reicht und ob private Liquidität zusätzlich gebunden wäre. Ein positiver Basiscashflow kann bei kleinen Änderungen verschwinden. Berücksichtigen Sie den Zeitpunkt großer Auszahlungen und bilden Sie Sanierungen nicht als gleichmäßige Kleinkosten ab. Wertsteigerung wird separat und vorsichtig behandelt, nicht zur Rettung eines schwachen laufenden Zahlungsstroms.
Den Cashflow nach dem Kauf kontrollieren
Führen Sie monatlich Plan- und Istwerte für Miete, Kosten, Finanzierung und Rücklage. Abweichungen werden nach dauerhaft, einmalig oder zeitlich verschoben sortiert. Dadurch erkennen Sie, ob die ursprüngliche Kalkulation falsch war oder nur eine Rechnung früher einging. Aktualisieren Sie künftige Jahre, ohne historische Werte zu überschreiben.
Verknüpfen Sie den Cashflow mit einer Instandhaltungsübersicht für Bauteile und Gemeinschaftseigentum. Größere Maßnahmen erhalten einen erwarteten Zeitraum und ein eigenes Szenario. Bei steuerlicher Behandlung, Umlagefähigkeit oder Mietrecht gelten die konkreten Unterlagen und aktuellen Regeln; der Rechner liefert keine verbindliche Einordnung, sondern zeigt die finanzielle Empfindlichkeit.
Vergleichen Sie monatlich drei Ebenen: Objektbetrieb ohne Finanzierung, Cashflow nach Zins und Cashflow nach vollständiger Rate. Ergänzen Sie Rücklagen und tatsächliche größere Maßnahmen separat. Prüfen Sie, welcher einzelne Kostenposten das Ergebnis am stärksten verändert und wie lange die Objektreserve einen kombinierten Leerstands- und Reparaturfall trägt. Wenn ein positives Ergebnis nur bei sofortiger Mieterhöhung oder dauerhafter Vollvermietung entsteht, markieren Sie diese Abhängigkeit offen. Die Rechnung soll Schwachstellen sichtbar machen, nicht den Kaufpreis nachträglich rechtfertigen.
Vergleichen Sie den Objektertrag zusätzlich mit dem tatsächlich gebundenen Eigenkapital, weisen Sie aber Tilgung und Wertänderung getrennt aus. Vermischente Größen können einen schwachen Zahlungsstrom rechnerisch schöner erscheinen lassen.
Für die abschließende Praxisprüfung verwenden Sie nur Unterlagen und Zahlen mit klarem Standdatum. Beantworten Sie schriftlich: Welche Miete ist vertraglich belegt und welche nur als Szenario angenommen? Sind nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und größere Maßnahmen vollständig erfasst? Was geschieht bei gleichzeitigem Leerstand, Reparatur und höherem Zins? Wie lange reicht die getrennte Objektreserve in diesem Belastungsfall? Halten Sie zu jeder Antwort Quelle, Unsicherheit und mögliche nächste Handlung fest. Bleibt eine Kernfrage unbeantwortet, wird die Entscheidung vertagt oder verkleinert; eine optimistische Annahme schließt die Lücke nicht.
Häufige Fragen
Ist ein positiver Cashflow automatisch eine gute Investition?
Nein. Kaufpreis, Zustand, Standort, Risiken, Wertentwicklung und gebundenes Eigenkapital müssen zusätzlich geprüft werden.
Soll ich Tilgung als Kosten rechnen?
Für die Liquidität ist sie eine Auszahlung. Wirtschaftlich reduziert sie zugleich die Schuld; stellen Sie beide Perspektiven getrennt dar.
Wie behandle ich die Instandhaltungsrücklage?
Sie ist ein tatsächlicher Liquiditätsabfluss. Ihre bilanzielle oder steuerliche Behandlung ist eine getrennte Frage, die anhand der konkreten Situation geprüft werden muss.
Soll ich mit der möglichen Marktmiete rechnen?
Nutzen Sie die Vertragsmiete als belastbare Basis und eine mögliche andere Miete nur als gekennzeichnetes Szenario nach rechtlicher und marktbezogener Prüfung.
Quellen und weiterführende Informationen
Aussagen mit Zeitbezug sollten Sie anhand der verlinkten Originalquellen auf ihren aktuellen Stand prüfen.